DH-Property koopt na 1,5 jaar pauze 32 panden in Nederland: ‘Markt onprettig voor beleggers'
DH-Property heeft samen met LVDH Vastgoed een portefeuille van 32 voornamelijk appartementen aangeschaft in de regio Den Haag. Deze transactie vond plaats na het faillissement van een Haagse ontwikkelaar afgelopen zomer. VJ sprak met eigenaar Danny van der Horst: ‘Hoewel we een jaar lang geen investeringen in Nederland hebben gedaan, zoeken we nu grotere portfolio’s, omdat we dan een beter inkoopvoordeel hebben.
Volgens gegevens van het Kadaster heeft DH-Property samen met LVDH Vastgoed 3,05 miljoen euro betaald voor de portefeuille. ‘We hebben een bod gedaan gebaseerd op de beleggingswaarde, dus het was een aangename verrassing dat mijn bod door de curator werd geaccepteerd. Wij hadden namelijk geen voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring, dus dat maakte ons bod weer aantrekkelijk.
De panden bestaan voornamelijk uit verscheidene appartementen en drie ruime winkelpanden, met een oppervlakte variërend tussen de 70 en 200 m2. De panden liggen in Den Haag, Rijswijk en Wateringen. Hoewel de winkelruimten momenteel leegstaan, zijn de meeste appartementen verhuurd, zij het dat enkele huurcontracten zijn opgezegd. Sommige panden worden na ontwikkeling of renovatie verkocht, terwijl andere in samenwerking met LDVH Vastgoed worden verhuurd. Eén van de drie winkelpanden heeft een bouwplan voor de ontwikkeling van appartementen. Of de overige twee winkelpanden ook worden getransformeerd tot woningen, moet nog worden besloten.
In een LinkedIn-bericht schreef eigenaar Van der Horst dat hij een tijdelijke pauze heeft genomen van de Nederlandse vastgoedmarkt. ‘De afgelopen anderhalf jaar ben ik minder actief geweest in Nederland en heb ik me voornamelijk gericht op buitenlandse activiteiten, met name in Spanje. De huidige omstandigheden in Nederland maken ons werk bijna onmogelijk. We zoeken naar ontwikkelingsprojecten waar we waarde kunnen toevoegen, maar de huidige situatie maakt dat niet aantrekkelijk. Inkoop is duur, bouwkosten zijn hoog en het rendement is minimaal.
De recente aankoop vertegenwoordigt daarom een zeldzame kans in de Nederlandse markt. ‘Ik ben zeer selectief met aankopen in Nederland. De deal moet bijna te mooi zijn om waar te zijn. We moeten rekening houden met een marge voor het risico dat we nemen, vooral met het oog op de nieuwe regelgeving voor betaalbare huur. Daarom zijn we nu op zoek naar grotere portfolio’s. Door een inkoopvoordeel met grotere portfolio’s is de case soms nog wel rond te rekenen. Veel beleggers willen nu ook verkopen door de nieuwe box 3 regels of verduurzamingseisen en die hebben daar geen zin in. Wij zijn bereid om deze panden te kopen en de werkzaamheden wel uit te voeren.
Daarnaast is de huidige markt onprettig voor beleggers, vindt hij. ‘Als ik de krant opensla, lees ik alleen maar over huisjesmelkers, alsof alle beleggers uit zijn op uitbuiting. Wij zoeken gewoon naar projecten die we kunnen verbeteren, verkopen of beheren. Dat is gewoon ons werk. Maar de politiek is nu vooral gericht op het omlaag krijgen van de woningprijzen en op het beledigen van de belegger, waardoor het risico voor ons gewoon te hoog is. Het aanbod is er amper en bouwen is hartstikke duur, dus dit voelt als een trap na.’ Van der Horst vergelijkt de behandeling van vastgoedeigenaren in Nederland met die in Spanje en Engeland: ‘Daar is de aanspreektitel voor een belegger heel eerbiedig ‘the landlord’. In Nederland ben je tegenwoordig de lamlul.
Want niemand gaat investeren met de verwachte rendementen van vandaag. ‘Als ik kijk naar de actuele inkoopprijzen en de huur die je straks onder regulering mag vragen, dan krijg je een rendement van 2,5 tot 3 procent. Daar ga je het niet voor doen, dan kan je net zo goed obligaties kopen, want je krijgt hetzelfde rendement.
Met deze nieuwe aankoop is DH-Property weer voorzichtig op zoek naar nieuwe portefeuilles in Nederland. ‘Wij staan open voor aantrekkelijke bestaande portefeuilles zoals deze, maar betalen uiteraard niet de hoofdprijs, maar de beleggingswaarde.’ Wat betreft het verwachte rendement van de recente aankoop, blijft Van der Horst voorzichtig optimistisch: ‘We zijn nog bezig met het inventariseren van onze nieuwe aanwinst. Het is lastig om het rendement te voorspellen vanwege de diversiteit van de portefeuille. Maar gezien de aantrekkelijke aankoopprijs, durfden we het risico aan.